空き家売却の完全ガイド｜査定から決済までの流れ

空き家売却の全体像

空き家売却は、大きく分けて8つのステップで進みます。全体の流れを把握することで、スムーズな売却が可能になります。

ステップ1：事前準備

売却をスムーズに進めるには、事前準備が最も重要です。必要な書類を揃え、権利関係を確認しましょう。

必要書類のチェックリスト

権利関係の確認

売却前に、以下の権利関係を必ず確認しましょう。

• 抵当権の有無：住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるか確認
• 共有者の有無：共有名義の場合、全員の同意が必要
• 借地権・地上権：土地が借地の場合、地主の承諾が必要
• 賃借人の有無：賃貸中の場合、立退き交渉が必要な場合も

ステップ2：査定依頼

書類が揃ったら、複数の不動産会社に査定を依頼します。査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

簡易査定（机上査定）

• 方法：物件情報をもとに、過去の取引事例や相場から概算価格を算出
• 期間：即日〜3日程度
• メリット：手軽で時間がかからない
• デメリット：精度が低い。実際の売却価格と乖離する可能性

訪問査定（詳細査定）

• 方法：不動産会社の担当者が現地を訪問し、建物の状態、周辺環境を確認して査定
• 期間：1週間程度
• メリット：精度が高い。具体的な売却戦略も提案してもらえる
• デメリット：立会いが必要で時間がかかる

査定額の見方

査定額を見る際は、以下のポイントに注意しましょう。

ステップ3：媒介契約

査定結果を比較し、信頼できる不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。媒介契約には3つの種類があります。

ステップ4：売却活動

媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動がスタートします。

主な販売活動

• 不動産ポータルサイトへの掲載 - SUUMO、HOME'S、at homeなど
• レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録 - 全国の不動産会社が閲覧可能
• チラシ配布 - 近隣住民への周知
• 自社HPでの紹介
• 既存顧客への紹介

内覧対応

購入希望者が現れたら、内覧（物件の見学）を行います。

価格交渉

購入希望者から値下げ交渉が入ることは珍しくありません。

• 最初から値下げ余地を見込んで、売出価格を相場の5〜10%高めに設定する戦略も
• ただし高すぎると問い合わせが来ないため、バランスが重要
• 不動産会社と相談しながら、どこまで値下げできるかを事前に決めておく

ステップ5：売買契約

買主が決まったら、売買契約を締結します。

契約当日の流れ

ステップ6：引渡し準備

契約から決済・引渡しまでの間（通常1〜2ヶ月）に、以下の準備を行います。

① 残置物の処分

建物内の家財、ゴミなどをすべて撤去します。

• 費用：10万円〜50万円（量による）
• 業者：遺品整理業者、廃品回収業者
• 注意：契約書で「残置物あり」として売却する場合もある（その場合は価格が下がる）

② 測量・境界確定（必要な場合）

土地の境界が不明確な場合、測量を行います。

• 費用：30万円〜60万円
• 期間：1〜2ヶ月
• 業者：土地家屋調査士

③ 建物解体（必要な場合）

更地にして売却する場合、建物を解体します。

• 費用：100万円〜300万円（規模による）
• 期間：2週間〜1ヶ月
• 注意：解体後は固定資産税の住宅用地特例が適用されず、税金が上がる

④ 住宅ローンの完済（抵当権がある場合）

住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済し、抵当権を抹消します。

• 費用：抵当権抹消登記費用2万円〜5万円（司法書士報酬含む）
• 注意：売却代金でローンを完済できない場合、自己資金が必要

ステップ7：決済・引渡し

引渡し準備が整ったら、決済・引渡しを行います。通常、銀行で行われます。

決済当日の流れ

ステップ8：確定申告

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。

譲渡所得税の計算

譲渡所得 = 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用

• 取得費：購入価格、建築費用、購入時の諸費用など（不明な場合は売却価格の5%）
• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費など

譲渡所得税率は、所有期間によって異なります。

空き家売却にかかる費用

空き家売却には、様々な費用がかかります。事前に把握しておきましょう。

空き家を高く売るコツ

① 複数社に査定を依頼する

前述の通り、最低3社以上に査定を依頼しましょう。査定額が最も高い会社ではなく、根拠が明確で信頼できる会社を選ぶことが重要です。

② 最低限のリフォームで印象改善

大規模なリフォームは不要ですが、最低限の清掃や修繕で印象が大きく変わります。

• ハウスクリーニング（5〜10万円）
• 庭の手入れ（3〜5万円）
• 壁紙の一部張替え（5〜10万円）

③ 売却時期を選ぶ

不動産は春（2〜3月）と秋（9〜10月）が売れやすい時期です。転勤や転職の多い時期で、需要が高まります。

④ 境界を確定しておく

境界が不明確だと買主が不安を感じます。事前に測量・境界確定を済ませておくと、安心感が増し、高値で売れやすくなります。

⑤ 空き家の特別控除を活用

相続した空き家なら、3,000万円特別控除を活用できます。税金がゼロになれば、手取り額が大幅に増えます。

まとめ

空き家売却は、事前準備から確定申告まで8つのステップで進みます。全体の流れを把握し、必要な書類や費用を事前に準備することで、スムーズな売却が可能になります。

空き家売却は複雑に見えますが、信頼できる不動産会社と専門家のサポートがあれば、安心して進められます。まずは無料査定から始めてみましょう！