借地権付き建物を売る前に確認したい地主承諾と売却の進め方

建物を売りたいのに、土地の話も外せない理由

借地権付き建物とは、借地権を根拠として建物が存在する場合の建物と借地権を指します。借地権には、地上権と土地の賃借権があります。地上権は土地を使う権利です。賃借権は土地を借りる権利です。

売却の場面では、建物だけでなく敷地の権利関係も確認します。国土交通省も、借地権付き建物の売買では建物と敷地の権利関係が重要であり、借地権の内容を説明する取扱いを示しています。

売りにくさは、建物だけの話で済まない点にあります。地域によっては借地権だけが取引の対象になり、別の地域では建物の取引に伴って借地権が取引されます。同じ鍵でも、開け方が地域で違うようなものです。

地主への相談前に進める手順

1. 借地契約書を確認します。土地を借りる権利が賃借権か、地上権かを見ます。賃借権と地上権では、承諾に関する扱いが異なり得るためです。

2. 借地権の内容を整理します。建物と敷地の関係を、売却の相談先へ伝えられる状態にします。説明の土台が曖昧だと、話し合いも積み木の土台が揺れるように進みにくくなります。

3. 賃借権であれば、地主の承諾について確認します。地主へ支払う名義書換料は、地主の承諾の対価として扱われています。更新料や名義書換料は地域により異なります。

4. 売却の形を比べます。借地権付き建物として売る形に加え、地主側から底地も併せた売却を持ち掛けられる場合があります。借地権価格と底地価格は密接に関連するため、相互に比較して考えます。

5. 承諾が得られないときは、事情を切り分けます。賃借権の譲渡で、譲受人が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾がない場合、裁判所が承諾に代わる許可を出せることがあります。

承諾を後回しにしないことが、売却の入口になる

よくある失敗は、地主の承諾を確認しないまま、建物の譲渡の話を先に進めることです。建物だけを見れば売却の話に見えるため、土地を借りる権利の確認が後回しになりやすいからです。

賃借権では、地主の承諾なしに譲渡できません。承諾なく第三者に使用・収益させた場合、地主は契約を解除できます。

まとめると、借地権付き建物の売却では、借地権の種類を確認し、地主の承諾と名義書換料を整理したうえで、借地権のまま売る形と底地を併せた売却の可能性を比べます。借地契約書を地図として手元に置き、地主との関係を先に整理することが出発点です。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。