河川法の建築制限を解説｜河川区域・保全区域の許可と重説の確認手順

そもそも河川法とは

河川法は昭和39年法律第167号として制定された法律で、昭和39年7月10日に公布されています。河川の管理について定めた基本法で、不動産取引では建築や土地の形状変更に制限がかかる点が実務上のポイントになります。

河川は管理の重要度に応じて区分されます。一級河川は河川法第4条第1項に基づき、国土保全上または国民経済上特に重要な水系(一級水系)に係る河川で、国土交通大臣が指定します。二級河川は第5条第1項に基づき、一級水系以外で公共の利害に重要な関係があるもの(二級水系)に係る河川で、都道府県知事が指定します。

準用河川は第100条第1項に基づき、一級・二級以外の河川で市町村長が指定したもので、二級河川に関する規定の一部が準用されます。

河川区域内の建築・形状変更の制限

河川区域内では行為が厳しく制限されます。河川法第26条第1項により、河川区域内の土地で工作物を新築・改築・除却しようとする者は、国土交通省令で定めるところにより河川管理者の許可を受けなければなりません。

また河川法第27条に基づき、河川区域内の土地で掘削・盛土・切土その他土地の形状を変更する行為、または竹木の栽植・伐採をしようとする者も、河川管理者の許可が必要です。

なお第26条第1項の規定は、樹林帯区域内の土地における工作物の新築・改築・除却には原則として適用されず(特定樹林帯区域を除く)、高規格堤防特別区域でも一定の工作物の新築・改築は許可不要とされる特例があります。

河川保全区域の制限

河川保全区域は、河岸または河川管理施設を保全するため、河川区域の境界から原則として50メートルを超えない範囲内で河川管理者が指定する区域です。実際の幅は河川ごとに異なって指定されており、例えば愛知県の日光川は35メートル、鍋田川は20メートルなど、両岸の河川区域界から指定距離までが河川保全区域となります。

河川法第55条第1項により、河川保全区域内で掘削・盛土・切土その他土地の形状を変更する行為、または工作物の新築・改築をしようとする者は、河川管理者の許可を受けなければなりません。住宅の新築・改築等であっても、第55条の許可を受けずに行うと建築確認も認められず、無許可で行為を行った場合は罰則(河川法第104条)の対象となり得ます(詳細は当該法令を確認してください)。

ただし一定の軽微な行為は許可不要とされており、例えば河川管理施設の敷地から5メートルを超え、地表から深さ1メートル以内の土地の掘削等は、河川保全区域内であっても許可が不要とされています。

河川予定地の制限

河川予定地は、河川法第56条に基づき、河川管理者が河川工事を施行するため必要があると認めるときに、河川工事の施行により新たに河川区域内の土地となるべき土地として指定するものです。指定は当該河川工事を施行することが工事の実施計画からみて確実となった日以後でなければしてはならず、指定時は公示しなければなりません。

河川法第57条第1項により、河川予定地において掘削・盛土・切土その他土地の形状を変更する行為、または工作物の新築・改築をしようとする者は、河川管理者の許可を受けなければなりません。将来の河川工事の実施を前提とした土地である以上、購入後の建築計画に影響が及ぶ可能性がある点を踏まえて説明する必要があります。

まとめ:実務者として押さえるべき要点

まとめると、河川法では一級河川(第4条第1項・国土交通大臣指定)、二級河川(第5条第1項・都道府県知事指定)、準用河川(第100条第1項・市町村長指定)という区分があり、それぞれ河川管理者が異なります。重説で取り上げる制限の中心は、区域ごとに分かれている点を正確に理解することです。

河川区域内では工作物の新築・改築・除却に第26条第1項の許可、土地の形状変更や竹木の栽植伐採に第27条の許可が必要です。河川区域の外側でも、原則50メートルを超えない範囲で指定される河川保全区域では第55条第1項の許可が必要で、無許可だと建築確認も通らず罰則の対象となり得ます。さらに将来河川区域になる河川予定地(第56条)では第57条第1項の許可が必要です。

実務者として押さえるべきは、これらが宅建業法第35条第1項第2号・施行令第3条第1項第19号に基づく重要事項であること、そして登記簿の表題部の記載確認と河川現況台帳の閲覧という調査手順を確実に踏むことです。川のそばの土地は『区域の外でも制限がかかり得る』という前提で、台帳まで当たって確認する姿勢が事故防止につながります。