「賃貸中のアパートを売却したいけど、入居者がいるから無理だよね…」「入居者に退去してもらうのは大変そう…」そんな風に考えて、売却を諦めていませんか？

実は、賃貸中のアパートでも売却は可能です。それどころか、入居者がいる状態の方が買取価格が高くなるケースも珍しくありません。投資家にとって、すでに家賃収入が発生している物件は魅力的だからです。

この記事では、賃貸中アパートの買取について、基礎知識から具体的な売却方法、買取価格の相場、そして業者選びのポイントまで、実務経験を踏まえて徹底解説します。

賃貸中アパートは売却できる？オーナーチェンジの基本

オーナーチェンジとは何か

賃貸中のアパートを売却する際、入居者との賃貸借契約はそのまま新しいオーナーに引き継がれます。これを「オーナーチェンジ」と呼びます。

入居者からすれば、毎月の家賃の振込先が変わるだけで、引き続き同じ部屋に住み続けることができます。つまり、入居者に退去してもらう必要は一切ありません。

なぜ賃貸中のまま売却する人が増えているのか

近年、オーナーチェンジでの売却が増加している背景には、いくつかの理由があります。

1. 相続で取得したが管理が難しい

親から相続したアパートを管理する時間や知識がなく、現金化したいという相続人が増えています。入居者がいる状態で売却できれば、立ち退き交渉という面倒な手続きを避けられます。

2. 老朽化による修繕費用の負担増

築年数が経過したアパートは、大規模修繕や設備交換の費用が重くのしかかります。今後の修繕費を考えると、早めに売却したほうが得策だと判断するオーナーも多いです。

3. 投資方針の転換

不動産投資から株式投資や他の資産へポートフォリオを組み替えたい、あるいは別の収益物件に買い替えたいというケースです。

4. 健康上の理由や高齢化

オーナーの高齢化により、物件管理の負担が大きくなったため、現金化して老後資金にしたいという需要も増えています。

売却できないケースはある？

基本的にはどんな状態のアパートでも売却自体は可能です。ただし、以下のようなケースでは買取価格が大幅に下がる可能性があります。

• 長期の家賃滞納者がいる：3ヶ月以上の滞納があると、回収リスクとして価格に影響します
• 建物の著しい老朽化：構造的な欠陥や雨漏り、傾きなどがある場合
• 空室率が高い：半分以上が空室だと収益性が低いとみなされます
• 違法建築や違法増築：建築基準法違反の物件は融資が付きにくく、買い手が限られます
• 境界が未確定：隣地との境界トラブルがある場合
• 反社会的勢力の入居：暴力団関係者が入居している場合は非常に困難です

ただし、これらの問題があっても「売却不可能」ではありません。専門の買取業者であれば、問題を織り込んだ価格で買い取ってくれるケースも多々あります。

賃貸中アパートの買取方法を徹底比較

賃貸中アパートを売却する方法は、大きく分けて「不動産買取業者への直接売却」と「仲介での売却」の2つがあります。それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

方法1：不動産買取業者への直接売却

買取業者が物件を直接買い取る方法です。最もスピーディーに現金化できるのが特徴です。

方法2：仲介での売却（一般媒介・専任媒介）

不動産会社に仲介を依頼し、投資家などの買主を探してもらう方法です。市場価格に近い金額での売却を目指します。

どちらを選ぶべき？判断基準

優先事項	おすすめの方法
とにかく早く現金化したい	買取（1週間〜1ヶ月）
少しでも高く売りたい	仲介（ただし時間はかかる）
手間をかけたくない	買取（手続きを任せられる）
築浅で好立地の物件	仲介（高値で売れる可能性大）
築古・老朽化が進んでいる	買取（仲介では売りにくい）
家賃滞納などの問題がある	買取（問題を織り込んで買取可能）

多くのオーナーは、まず仲介で売却活動を始め、3〜6ヶ月経っても売れない場合に買取に切り替えるという方法を取っています。時間に余裕があれば、この戦略も有効です。

賃貸中アパート買取の具体的な流れ

ここからは、実際に買取業者へ売却する場合の流れを、ステップごとに詳しく解説します。

1. 査定の依頼（所要時間：1〜3日）
   まずは複数の買取業者に査定を依頼します。電話やメールで簡易査定を依頼し、概算価格を確認します。その後、現地調査や詳細な書類確認を経て、正式な買取価格が提示されます。
   
   準備する書類：
   • 登記簿謄本（登記事項証明書）
   • 固定資産税評価証明書
   • 賃貸借契約書（全戸分）
   • 家賃明細・入金履歴
   • 建物図面・間取り図
   • 修繕履歴
2. 買取価格の比較・検討（所要時間：3〜7日）
   各業者から提示された査定額だけでなく、以下のポイントも比較検討します。
   
   
   • 買取価格とその算出根拠
   • 決済までのスケジュール
   • 入居者対応のサポート内容
   • 契約不適合責任の免責条件
   • 担当者の対応・信頼性
   
   最低でも3社以上から査定を取ることをおすすめします。価格差が数百万円になることも珍しくありません。
3. 売買契約の締結（所要時間：1日）
   条件に合意できたら、売買契約を締結します。契約書の内容をしっかり確認し、不明点は必ず質問しましょう。この時点で手付金（通常は売買代金の10%程度）を受け取ります。
   
   契約時の確認ポイント：
   • 売買代金と支払時期
   • 決済日（所有権移転日）
   • 契約不適合責任の範囲
   • 敷金・礼金の精算方法
   • 家賃の日割り計算方法
   • 契約解除の条件
4. 入居者への通知（所要時間：契約後すぐ〜1週間以内）
   オーナーが変更になることを入居者に通知します。通常は書面（内容証明郵便や配達証明付き）で行います。口頭だけでなく、必ず書面で記録を残すことが重要です。
   
   通知内容：
   • オーナー変更の事実
   • 変更日（所有権移転日）
   • 新オーナーの氏名・連絡先
   • 新しい家賃振込先
   • 敷金の引き継ぎについて
   • 契約内容は変わらないこと
   • 問い合わせ先
5. 決済・物件引き渡し（所要時間：1日）
   残代金の決済と同時に、物件の所有権を移転します。通常は司法書士立ち会いのもと、銀行で行われます。
   
   引き渡し時に渡すもの：
   • 建物の鍵（全戸分・共用部分含む）
   • 賃貸借契約書の原本（全戸分）
   • 敷金預かり証
   • 建物図面・設備取扱説明書
   • 修繕履歴・保証書類
   • 入居者名簿
   • 管理組合の規約（区分所有の場合）
   
   決済が完了すれば、売却手続きは完了です。残代金を受け取り、所有権移転登記を行います。

買取価格の相場と査定のポイント

価格相場の目安と計算方法

賃貸中アパートの買取価格は、主に収益還元法で算出されます。これは、物件が将来生み出す収益から逆算して現在価値を求める方法です。

利回りの地域別相場

エリア	表面利回りの目安
東京23区（山手線内）	5〜7%
東京23区（その他）	6〜9%
首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）	8〜11%
政令指定都市	9〜12%
地方都市	10〜15%

査定で重視される8つのポイント

1. 入居率（稼働率）

最も重要な指標です。満室に近いほど高評価になります。入居率90%以上なら優良物件、70%以下だと価格に大きく影響します。空室が多い場合、なぜ空室なのか（家賃が高い、設備が古い、立地が悪い等）を分析されます。

2. 家賃設定の適正性

周辺相場と比較して、家賃が適正かどうかが評価されます。相場より高い設定で満室なら優良物件、相場並みでも空室が多いなら問題あり、と判断されます。

3. 入居者の質

家賃滞納がないか、長期入居者が多いか、トラブルメーカーがいないかなどをチェックされます。優良な入居者が長く住んでいる物件は、安定収益が見込めるため高評価です。

4. 築年数と建物の状態

築年数が古いほど価格は下がりますが、適切にメンテナンスされていれば評価は上がります。外壁塗装や屋根の修繕履歴、給排水設備の更新履歴などが重要です。

築年数	評価への影響
築10年未満	高評価（減価要因少ない）
築10〜20年	標準的（修繕状況で変動）
築20〜30年	やや低評価（大規模修繕が必要）
築30年以上	低評価（ただし立地次第）

5. 立地条件

最寄り駅からの距離、周辺の生活利便施設（スーパー、コンビニ、病院など）、学校や職場へのアクセスが評価されます。駅徒歩10分以内は好立地、15分以上だと評価が下がる傾向です。

6. 土地の権利関係

所有権か借地権かで大きく評価が変わります。所有権なら問題ありませんが、借地権の場合は地代の負担があるため、買取価格は3〜5割程度下がります。

7. 法令遵守状況

建築基準法、消防法、都市計画法などの法令を遵守しているかが確認されます。違法建築や違法増築がある場合、融資が付かず買い手が限定されるため、価格は大幅に下がります。

8. 管理状況

管理会社に委託しているか、自主管理か、管理が行き届いているかも見られます。清掃状況、修繕対応の速さ、入居者からの評判なども間接的に評価に影響します。

入居者への対応と法律上の注意点

入居者に伝えるべき内容

オーナーチェンジの際、法律上、入居者の同意は不要です。ただし、トラブル防止と円滑な引き継ぎのため、丁寧な通知が重要です。

通知のタイミングと方法

通知は、決済日（所有権移転日）の1〜2週間前が理想的です。郵送する場合は、配達証明や内容証明郵便を使うと、後日のトラブル防止になります。

また、書面だけでなく、可能であれば新オーナーと一緒に入居者を訪問し、直接挨拶するとさらにスムーズです。

家賃滞納者がいる場合の対応

家賃滞納がある入居者がいる場合、以下の3つの対応方法があります。

対応1：売却前に滞納分を回収する

時間に余裕があれば、督促や法的手続き（支払督促、少額訴訟等）で回収を試みます。ただし、回収できる保証はなく、時間もかかります。

対応2：買取価格から滞納分を差し引く

滞納額を買取価格から減額してもらい、回収責任は買主に移転する方法です。多くの買取業者がこの方法を採用します。

対応3：専門業者に対応を任せる

滞納者対応に強い買取業者に売却すれば、回収や場合によっては退去交渉も任せられます。

定期借家契約の場合

定期借家契約の入居者がいる場合も、オーナーチェンジは可能です。契約期間満了時の更新の有無など、契約内容をそのまま買主に引き継ぎます。

普通借家契約との違いを買主に明確に説明し、契約書で「定期借家契約である」ことを明記することが重要です。

信頼できる買取業者の選び方

賃貸中アパートの買取で失敗しないためには、業者選びが最も重要です。以下のポイントをチェックしましょう。

必ず確認すべき5つのポイント

1. 収益物件の買取実績が豊富か

居住用の戸建てやマンションと、収益物件では必要な知識が全く異なります。オーナーチェンジ物件の取扱実績が豊富な業者を選びましょう。

確認方法：ホームページで実績を確認する、直接「年間何件くらいオーナーチェンジ物件を扱っていますか？」と質問する

2. 査定根拠が明確で納得できるか

「なぜその価格なのか」を、収益還元法などの根拠を示して説明してくれる業者は信頼できます。「相場です」「頑張りました」といった曖昧な説明しかしない業者は避けましょう。

3. 入居者対応のサポート体制があるか

入居者への通知方法のアドバイス、書面作成のサポート、新オーナーへの引き継ぎ立ち会いなど、きめ細かいサポートをしてくれる業者を選びましょう。

4. スケジュールと手続きが明確か

査定から決済までのスケジュール、必要な書類、各段階でやるべきことを明示してくれる業者は、実務経験が豊富です。

5. 宅地建物取引業の免許を持っているか

国土交通大臣または都道府県知事の免許番号を確認しましょう。免許番号の（）内の数字が大きいほど、長く営業している証拠です。

避けるべき業者の特徴

• 極端に高い査定額を提示する：契約後に理由を付けて減額要求してくる可能性
• 強引に契約を迫る：「今すぐ決めないと」と焦らせる業者は要注意
• 契約内容の説明が不十分：重要事項を説明しない、質問に答えない
• 連絡が遅い・ルーズ：レスポンスが遅い業者は決済時にもトラブルが起きやすい
• 実績や会社情報を明かさない：透明性がない業者は信頼できません

複数社査定のすすめ

必ず3社以上から査定を取りましょう。買取価格は業者によって数百万円単位で差が出ることも珍しくありません。

よくある質問（FAQ）

Q1. 入居者に売却を知られたくないのですが可能ですか？

A. 査定や契約の段階では入居者に知られずに進めることが可能です。現地調査も外観チェック中心にできます。ただし、売買契約締結後、決済前には通知が必要になります。

Q2. 空室があると買取価格はどのくらい下がりますか？

A. 空室率が高いと収益性が低いとみなされ、買取価格は下がります。例えば、満室想定の家賃収入が年間600万円でも、空室率50%なら実質300万円として評価されます。ただし、立地が良く、リフォームで満室が見込める場合は、大きく影響しないこともあります。

Q3. 定期借家契約の入居者がいる場合、買取価格に影響しますか？

A. 定期借家契約もオーナーチェンジ可能です。契約期間満了後の更新がないことが明確なため、むしろ買主にとっては「将来的に自由に活用できる」というメリットになるケースもあります。

Q4. 売却後に入居者とトラブルが起きたら、売主に責任はありますか？

A. 基本的に所有権移転後のトラブルは新オーナーの責任です。ただし、売主が知っていた重大な事実（反社会的勢力の入居、建物の重大な欠陥など）を隠していた場合、契約不適合責任や損害賠償を請求される可能性があります。

Q5. 管理会社の契約はどうなりますか？

A. 管理委託契約は、基本的に所有者が変わると新オーナーとの契約になります。新オーナーが同じ管理会社を継続するか、別の会社に変更するかは、新オーナーの判断次第です。売主側で「この管理会社を継続してほしい」という希望を出すことはできますが、強制はできません。

Q6. 住宅ローンが残っている場合でも売却できますか？

A. 可能です。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消すれば問題ありません。売却価格がローン残債より少ない場合（オーバーローン）は、自己資金で補填するか、買取業者によっては残債処理の相談に乗ってくれることもあります。

Q7. 査定は無料ですか？現地調査に来てもらっても費用はかかりませんか？

A. 多くの買取業者では、査定・現地調査ともに無料です。複数社に査定依頼しても費用はかかりません。ただし、測量や建物診断など、特別な調査が必要な場合は有料になることもあるので、事前に確認しましょう。

Q8. 相続で取得した物件ですが、相続登記が済んでいなくても売却できますか？

A. 売却前に相続登記を完了させる必要があります。亡くなった方の名義のままでは売買できません。司法書士に依頼すれば、相続登記から売却までサポートしてもらえます。買取業者によっては、司法書士を紹介してくれることもあります。

賃貸中アパート売却の税金について

アパートを売却した際には、譲渡所得税が課税されます。基本的な計算方法を理解しておきましょう。

譲渡所得の計算式

税率

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
5年超	長期譲渡所得	20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算します。例えば、2020年7月に取得し、2025年8月に売却した場合、2025年1月1日時点では4年半なので「短期」になります。