空き家の所有者責任とリスク｜損害賠償を避ける方法

空き家所有者の法的責任

空き家を所有しているだけで、様々な法的責任が発生します。

民法717条「土地工作物責任」

空き家の所有者が最も注意すべきなのが、民法717条の土地工作物責任です。

空き家所有者が負うリスク

空き家を放置すると、6つの深刻なリスクが発生します。

損害賠償の実例

実際に発生した損害賠償の事例を見てみましょう。

損害賠償を回避する方法

損害賠償のリスクを避けるには、以下の対策が必要です。

火災保険・賠償責任保険

万が一に備えて、保険に加入しておくことが重要です。

① 火災保険

空き家でも火災保険に加入できます。

• 保険料：年間1万円〜3万円程度
• 補償内容：火災、風災、水災、盗難など
• 注意点：空き家専用プランを選ぶ必要がある

② 施設賠償責任保険

建物の瑕疵で他人に損害を与えた場合の賠償責任をカバーする保険です。

• 保険料：年間1万円〜2万円程度
• 補償限度額：1億円〜3億円
• 補償例：屋根瓦落下、外壁崩落、塀倒壊など

特定空家に指定されないために

特定空家に指定されると、固定資産税が最大6倍、行政代執行のリスクがあります。

特定空家の4つの基準

特定空家指定を回避する方法

• 定期的な清掃・草刈り：年2〜3回は実施
• 必要最低限の修繕：窓ガラス、屋根、外壁の補修
• 自治体との協力：指導があれば速やかに対応
• 早期売却・解体：維持が困難なら処分を決断

遠方の空き家を管理する方法

遠方に住んでいて、空き家の管理が困難な場合の対策を紹介します。

① 空き家管理サービス

専門業者に定期的な巡回・点検を依頼します。

• 費用：月5,000円〜15,000円
• サービス内容：月1〜2回の巡回、換気、郵便物回収、簡易清掃、写真報告

② 地元の知人に依頼

信頼できる知人・親戚に、月1回の見回りを依頼します。謝礼は月数千円程度。

③ 防犯カメラ・IoTセンサー

防犯カメラやセンサーで遠隔監視します。初期費用3〜10万円。

相続した空き家の責任

相続で空き家を取得した場合も、すぐに所有者責任が発生します。

相続した空き家の選択肢

• 売却：早期に現金化し、責任から解放される
• 賃貸：収益を得ながら管理
• 相続放棄：相続開始から3ヶ月以内なら可能（全財産を放棄）
• 国庫帰属：相続土地国庫帰属制度を利用（土地のみ）

まとめ

空き家を所有することは、大きな法的責任とリスクを伴います。民法717条の無過失責任により、建物に欠陥があって他人に損害を与えれば、数百万円〜数千万円の賠償を負う可能性があります。

「管理が難しい」「リスクが怖い」という方は、早期売却や活用を検討しましょう。放置すればするほど、リスクは高まります。