空き家・訳あり物件を抱えて困っていませんか？
オッティモが確実に買取ります

📅 最終更新: 2025年10月 ⏱️ 読了時間: 約15分 👤 不動産専門家監修
全国で増え続ける空き家は約849万戸。入居者が決まらないアパート、築年数が古く管理が大変な物件、相続したものの活用できない不動産…。こうした「訳あり物件」を抱えて悩んでいる方が急増しています。オッティモは創業35年の実績と信頼で、どんな物件でも確実に買取ります。

日本の空き家・訳あり物件の深刻な現状

📊 空き家問題の統計データ
849万戸
全国の空き家総数
13.6%
住宅総数に占める割合
20年で2倍
空き家数の増加率
📚 出典
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は約849万戸に達し、総住宅数の13.6%を占めています。この数字は過去最高を更新し続けており、特に地方都市や郊外での空き家率の上昇が顕著です。
空き家や訳あり物件の問題は、もはや社会問題として認識されています。高齢化社会の進展、人口減少、都市部への人口集中など、様々な要因が複雑に絡み合い、全国各地で深刻化しているのです。
特に問題なのは、所有者が物件を手放したくても手放せない状況に陥っているケースです。売却しようにも買い手がつかない、解体するにも多額の費用がかかる、そして所有し続ける限り固定資産税や管理費用が発生し続ける…。まさに負のスパイラルに陥っている方が多数いらっしゃいます。

訳あり物件が抱える深刻な問題とリスク

💸
終わりなき維持費の負担
空き家であっても、固定資産税、都市計画税、火災保険料などのコストは毎年発生します。さらに建物の老朽化が進めば、屋根や外壁の修繕費用も必要になります。年間数十万円から100万円以上の維持費がかかるケースも珍しくありません。
⚠️
倒壊・火災などの事故リスク
老朽化した建物は倒壊の危険性があり、近隣住民に被害を及ぼす可能性があります。また、放火や不法侵入による火災のリスクも高まります。所有者には管理責任があり、事故が発生すれば損害賠償責任を負うことになります。
🏚️
特定空家指定による行政措置
2015年に施行された「空家等対策特別措置法」により、管理が不十分な空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。指定されると固定資産税の優遇措置が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がります。さらに行政代執行による強制解体とその費用請求のリスクもあります。
👥
近隣トラブルと社会的責任
雑草の繁茂、害虫の発生、不法投棄、景観の悪化など、空き家は近隣住民に多大な迷惑をかけます。苦情や訴訟に発展するケースもあり、精神的なストレスも計り知れません。
📉
資産価値の継続的な下落
空き家を放置すればするほど建物は劣化し、資産価値は下がり続けます。「いつか売ろう」と先延ばしにしている間に、売却できる価格はどんどん下がっていきます。最悪の場合、建物の価値がゼロになり、解体費用分だけマイナスの資産になってしまいます。
⚖️
相続時のトラブル
訳あり物件を相続すると、相続人間でトラブルになることがあります。誰も引き取りたがらない不動産は、相続放棄や遺産分割協議の障害となり、家族関係に亀裂を生じさせることもあります。
📚 法的根拠
「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127号）第14条では、特定空家等の所有者に対して、除却、修繕、立木竹の伐採などの措置を命ずることができると規定されています。命令に従わない場合は50万円以下の過料が科されます。

なぜ訳あり物件は売れないのか？

訳あり物件が市場で売れにくい理由は複数あります。それぞれの要因を正確に理解することで、なぜオッティモのような買取専門業者が必要なのかが見えてきます。

1. 金融機関の住宅ローンが使えない

一般的な買主は住宅ローンを利用して不動産を購入します。しかし、築年数が古すぎる物件、再建築不可の物件、違法建築物件などは、金融機関の融資審査に通りません。ローンが使えなければ、現金購入できる富裕層しか買主候補になりませんが、そうした層は訳あり物件を購入する動機が乏しいのが現実です。
💡 住宅ローンが使えない物件の例
旧耐震基準の建物（1981年以前の建築）
接道義務を満たしていない再建築不可物件
違法建築・未登記建物
築40年以上の木造住宅
市街化調整区域内の物件

2. 入居者がいない・決まらない

アパートやマンションなどの収益物件の場合、入居者がいないことは致命的です。投資家は収益性を重視するため、満室稼働している物件と空室だらけの物件では評価が天と地ほど違います。特に地方の物件では、人口減少により今後も入居者が見込めないケースが多く、買い手がつきません。
⚠️ 空室リスクの深刻化
国土交通省の調査によると、賃貸住宅の空室率は年々上昇しており、特に築30年以上の物件では空室率が30%を超えるエリアも珍しくありません。一度空室になると、リフォーム費用をかけても次の入居者が決まらず、結果的に赤字経営に陥る悪循環が生まれています。

3. 建物の老朽化と修繕費用

築年数が経過した建物は、屋根、外壁、給排水設備、電気設備など、あらゆる部分が劣化しています。購入後すぐに数百万円から1000万円以上の修繕費用がかかることが予想される物件は、一般の買主にとって大きなリスクです。また、購入前に建物の状態を正確に把握することが難しく、「買ってみたら思った以上に傷んでいた」というトラブルも頻発します。

4. 立地条件の悪さ

駅から遠い、周辺に商業施設がない、道路が狭い、坂道が多いなど、立地条件が悪い物件は需要が限定的です。特に高齢化が進む地方では、車がないと生活できない立地の物件は敬遠されます。また、墓地や工場が近い、日当たりが悪いなどの環境的要因も売却を困難にします。

5. 権利関係の複雑さ

相続で複数の所有者がいる共有物件、境界が未確定の土地、抵当権が設定されたままの物件など、権利関係が複雑な不動産は取引が難航します。買主にとっては法的リスクが高く、トラブルに巻き込まれる可能性を恐れて購入を見送るケースが多いのです。

一般売却vs買取：訳あり物件を処分する2つの方法

仲介による一般売却
買取専門業者への売却
売却期間
3ヶ月〜1年以上
買主が見つからなければ永遠に売れない
売却期間
最短1週間〜1ヶ月
確実に買取が成立
売却価格
市場価格に近い
ただし訳あり物件は値下げ必須
売却価格
市場価格の70〜80%程度
確実性と引き換えの価格
仲介手数料
売却価格の3%+6万円+消費税
1000万円なら約40万円
仲介手数料
不要
買取業者が直接購入
修繕・清掃
売主負担
最低限の修繕が必要
修繕・清掃
不要
現状のまま引き渡し可能
内覧対応
必要
何度も対応が必要
内覧対応
1回のみ
買取業者の査定のみ
契約不適合責任
売主が負う
引き渡し後のトラブルリスク
契約不適合責任
免責
引き渡し後の責任なし
このように、一般売却と買取にはそれぞれメリット・デメリットがあります。訳あり物件の場合、一般市場での売却は極めて困難であり、長期間売れ残るリスクが高いため、買取専門業者への売却が現実的な選択肢となります。
✅ 買取がおすすめのケース
すぐに現金化したい
維持費の負担から解放されたい
築年数が古く一般市場では売れない
空室が多く収益が出ていない
修繕費用をかけたくない
近隣に知られずに売却したい
相続でトラブルを避けたい

オッティモなら確実に買取できる理由

🏆 オッティモの強み
35年
創業からの実績
98%
買取成約率
全国
対応エリア

1. どんな物件でも買取可能な専門知識

オッティモは35年間、訳あり物件を専門に扱ってきました。一般の不動産会社が敬遠するような物件でも、適正な価格で買取ることができます。再建築不可物件、違法建築物件、事故物件、空室だらけの収益物件など、あらゆるケースに対応してきた実績があります。
私たちには、訳あり物件を再生・活用するノウハウがあります。法的な問題を解決し、建物を修繕・リノベーションし、新たな価値を生み出す技術と経験を持っています。だからこそ、他社が買取を断るような物件でも、確実に買取ることができるのです。

2. 自社買取だから迅速な対応が可能

オッティモは仲介業者ではなく、自社で直接買取を行います。そのため、買主を探す必要がなく、査定から最短1週間で現金化が可能です。急いで売却したい方、相続税の納付期限が迫っている方など、スピード重視の方に最適です。

3. 現状のまま買取・追加費用ゼロ

建物の修繕、清掃、残置物の撤去など、一切不要です。そのままの状態で引き渡していただければ結構です。また、仲介手数料も発生しません。提示した買取価格が、そのままあなたの手元に入る金額です。

4. 契約不適合責任の免責

一般売却の場合、引き渡し後に建物の瑕疵が発見されると、売主が責任を負わなければなりません。しかしオッティモへの売却では、契約不適合責任を免責とします。引き渡し後のトラブルや追加請求の心配は一切ありません。
📚 法的背景
民法改正（2020年4月施行）により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更されました。売主の責任範囲が拡大したため、一般売却では売主のリスクが以前より高まっています。買取業者への売却では、この責任を免責とする特約を結ぶことで、売主を保護します。

5. 秘密厳守・近隣に知られない

一般売却では、インターネットやチラシで物件情報が公開されるため、近隣住民に売却活動が知られてしまいます。オッティモの買取なら、広告活動は一切不要。秘密厳守で取引を進めることができます。

6. 複雑な権利関係も解決

相続で共有名義になっている物件、境界が未確定の土地、抵当権が残っている物件など、権利関係が複雑なケースでも対応可能です。司法書士や土地家屋調査士と連携し、法的な問題を解決しながら買取を進めます。

オッティモの買取フロー

📋 買取までの流れ（最短1週間）
1
無料相談・問い合わせ
チャット、電話、LINEで24時間受付。会員登録不要で今すぐ相談可能です。物件の状況を簡単にお聞かせください。
↓
2
現地調査・査定
専門スタッフが現地を訪問し、建物の状態や周辺環境を調査します。所要時間は約1時間。立会いが難しい場合も柔軟に対応します。
↓
3
買取価格の提示
調査から3営業日以内に、買取価格を提示します。価格の根拠も詳しく説明しますので、納得した上で判断できます。
↓
4
売買契約の締結
価格に同意いただければ、売買契約を締結します。契約内容は司法書士が立会い、法的に適正な手続きを保証します。
↓
5
決済・物件引き渡し
契約から1〜2週間後に決済を行います。買取代金を指定口座に振り込み、同時に所有権移転登記を完了します。これで全て完了です。
💡 スピード買取のポイント
必要書類（登記済権利証または登記識別情報、固定資産税納税通知書、身分証明書など）を事前に準備していただくと、さらにスムーズに進みます。書類が見つからない場合も、再取得の方法をサポートしますのでご安心ください。

お客様の声：オッティモで解決した事例

👨‍💼
東京都・60代男性：相続した地方のアパート
「父から相続した地方のアパートは、入居者がほとんどおらず毎月赤字でした。管理会社に任せていましたが、入居者は増えず、建物の老朽化も進んでいました。固定資産税と管理費で年間80万円の持ち出しが続き、このまま所有し続けることに限界を感じていました。オッティモに相談したところ、わずか2週間で買取が決まり、長年の悩みから解放されました。」
👩
大阪府・50代女性：築50年の実家
「両親が亡くなり、築50年の実家を相続しましたが、旧耐震基準の建物で住宅ローンも使えず、一般市場では全く売れませんでした。複数の不動産会社に相談しましたが、どこも買取を断られました。オッティモは唯一、確実に買い取ってくれる会社でした。価格は希望より少し低かったですが、維持費の負担を考えれば十分納得できる金額でした。」
👨‍👩‍👧
神奈川県・40代夫婦：再建築不可の土地
「接道義務を満たしていない再建築不可の土地を所有していました。建物は既に老朽化で危険な状態でしたが、建て替えもできず、解体するにも200万円以上かかると言われました。オッティモに相談したところ、土地と建物をセットで買い取ってくれ、解体費用も不要でした。複雑な法的問題もすべて解決してもらい、本当に助かりました。」
💬 お客様満足度
オッティモでは、買取成約後にお客様アンケートを実施しています。「対応の速さ」「スタッフの専門知識」「価格の適正さ」のすべての項目で、95%以上のお客様から「満足」または「非常に満足」という評価をいただいています（2024年度実績）。

よくある質問

❓
査定や相談は本当に無料ですか？
はい、完全無料です。査定、現地調査、相談に一切費用はかかりません。買取が成立しなかった場合も、費用請求は一切ありません。お気軽にご相談ください。
❓
どんな物件でも本当に買取できますか？
はい、ほぼすべての物件に対応可能です。空き家、築古物件、再建築不可物件、事故物件、空室物件、共有持分、借地権付き建物など、他社が断るような物件でも買取実績があります。まずは一度ご相談ください。
❓
遠方の物件でも対応できますか？
全国どこでも対応可能です。遠方の場合は、現地の提携業者と連携して調査を行います。オンライン相談も積極的に活用していますので、距離を理由に諦める必要はありません。
❓
買取価格はどのように決まりますか？
物件の立地、建物の状態、周辺相場、再販売の難易度などを総合的に判断して決定します。査定の根拠は詳しく説明しますので、納得した上で判断していただけます。
❓
相続した物件ですが、名義変更前でも相談できますか？
はい、相談可能です。相続登記（名義変更）がまだの場合でも、手続きのサポートを含めて対応します。司法書士と連携し、相続から売却までワンストップで対応できます。
❓
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、可能です。買取代金でローンを完済できる場合は問題ありません。オーバーローン（ローン残高が買取価格を上回る）の場合も、解決策を一緒に考えます。金融機関との交渉もサポートします。

今すぐ行動すべき理由

⏰ 放置すればするほど損失は拡大します
空き家や訳あり物件を所有し続けることは、毎日お金を捨てているのと同じです。固定資産税、管理費、修繕費など、年間数十万円から100万円以上のコストが発生します。さらに建物の老朽化により資産価値は下がり続け、将来的に売却できる価格も下がっていきます。
💰 5年間放置した場合の損失シミュレーション
300万円
固定資産税・管理費
-30%
資産価値の下落
500万円
合計損失額
さらに、2024年4月から相続登記が義務化されました。相続した不動産を3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科されます。また、空家等対策特別措置法の改正により、管理不全の空き家への行政指導も厳しくなっています。
📚 法改正情報
相続登記義務化（2024年4月1日施行）
不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行う義務が課されました。正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料の対象となります。過去の相続（施行日前の相続）も対象です。

空家等対策特別措置法の改正（2023年12月施行）
「管理不全空家」の概念が新設され、将来的に特定空家になるおそれがある空き家に対しても、早期段階で行政指導が可能になりました。
つまり、今後は空き家や訳あり物件を放置することがますます困難になります。法的リスク、金銭的負担、精神的ストレス、そのすべてから解放されるためには、今すぐ行動することが最善の選択です。
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オッティモは創業35年、数千件の訳あり物件を買取ってきた実績があります。
あなたの物件も、必ず解決策が見つかります。
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オッティモでは、お客様が最も相談しやすい方法を選んでいただけるよう、複数の相談窓口を用意しています。どの方法でも、専門スタッフが丁寧に対応します。
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専門スタッフが直接お話を伺います。詳しく説明を聞きたい方、すぐに回答が欲しい方におすすめです。フリーダイヤルなので通話料も無料です。相談内容に応じて、法律の専門家や税理士とも連携してアドバイスします。
💚
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最後に：一人で悩まず、まず相談を

空き家や訳あり物件を抱えて悩んでいる方の多くは、「誰に相談すればいいか分からない」「こんな物件、どこも買い取ってくれないだろう」と諦めています。しかし、どんな物件にも必ず解決策があります。
オッティモは35年間、お客様の「困った」を「良かった」に変えてきました。全国各地のあらゆる訳あり物件を買取り、新たな価値を生み出してきた実績があります。法律の専門家、建築の専門家、金融の専門家がチームを組み、どんな複雑な問題も解決します。
相談は完全無料、秘密厳守です。会員登録も不要で、今すぐチャットやLINEで相談できます。「まだ売るかどうか決めていない」「とりあえず話を聞いてみたい」という段階でも大丈夫です。まずは現状をお聞かせください。必ず、あなたにとって最善の解決策を見つけます。
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どんな物件でも誠実に査定します
無理な売却を勧めることは一切ありません
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お客様の利益を最優先に考えます
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空き家や訳あり物件の問題は、時間が経つほど深刻化します。今日が、問題解決への第一歩を踏み出す最良の日です。オッティモは、あなたの不安を希望に変えるパートナーです。まずは無料相談から、一緒に解決への道を歩み始めましょう。
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