空き家買取vs仲介｜あなたに合った売却方法はどっち？
📑 目次
空き家買取vs仲介｜あなたに合った売却方法はどっち？
「買取の方が早いけど安い」「仲介の方が高く売れるけど時間がかかる」というのは本当でしょうか？
実は、あなたの状況によって、どちらが有利かは大きく変わります。価格だけで判断すると、かえって損をすることも。
本記事では、買取と仲介の違い、メリット・デメリット、価格差、向いている人、実際の成功事例まで、初心者にもわかりやすく徹底比較します。
1. 買取と仲介の基本的な違い
まずは、買取と仲介の基本的な違いを理解しましょう。
🏢 買取
不動産会社が直接買い取る方法
不動産会社が物件を直接購入します。買主は不動産会社なので、一般の購入希望者を探す必要がありません。
キーワード：スピード、確実性、手間なし
🤝 仲介
不動産会社が買主を探す方法
不動産会社に依頼して、一般の購入希望者を探してもらいます。売主と買主の間に不動産会社が入り、取引を仲介します。
キーワード：高値売却、時間がかかる、広告活動
取引の流れの違い
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 買主 | 不動産会社 | 一般の購入希望者 |
| 売却期間 | 最短1週間～1ヶ月 | 3ヶ月～1年以上 |
| 売却価格 | 市場価格の60～80% | 市場価格の90～100% |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要（売却価格×3%+6万円+消費税） |
| 広告活動 | 不要 | 必要（内覧対応あり） |
| 契約の確実性 | 高い（ほぼ確実） | 低い（買主都合でキャンセルも） |
| 瑕疵担保責任 | 免責が一般的 | 3ヶ月程度負う |
| 残置物処分 | そのままでOK（業者負担） | 売主が処分必要 |
| リフォーム | 不要 | 必要な場合あり |
💡 どちらが良い・悪いではない
買取と仲介は、どちらが優れているというわけではありません。あなたの状況や物件の条件によって、最適な方法が変わります。
例えば、「すぐに現金化したい」「手間をかけたくない」という人には買取が向いていますし、「時間がかかってもいいから高く売りたい」という人には仲介が向いています。
2. 買取のメリット・デメリット
買取の特徴を、メリットとデメリットに分けて詳しく見ていきましょう。
🏢 買取のメリット
✅ メリット
- 売却スピードが圧倒的に早い：査定から決済まで最短1週間～1ヶ月。急いでいる人に最適。
- 確実に売却できる：不動産会社が買うので、買主が見つからないリスクがない。
- 仲介手数料が不要：3%+6万円の手数料がかからないため、実質的な手取りが増えることも。
- 内覧対応が不要：一般の購入希望者を案内する必要がなく、手間がかからない。
- 瑕疵担保責任が免責：売却後に建物の不具合が見つかっても、原則として責任を負わない。
- 残置物をそのままで売却可能：家具や家財を処分しなくてもOK。
- リフォーム不要：古い・汚いままで売却可能。
- 秘密裏に売却できる：広告を出さないので、近隣に知られずに売却できる。
- 契約不適合責任を負わない：雨漏りやシロアリなどの問題も買取業者が引き受ける。
❌ デメリット
- 売却価格が安い：市場価格の60～80%程度。仲介より2～4割安くなる。
- 買取業者選びが重要：悪徳業者に当たると、相場より大幅に安く買い叩かれることも。
- すべての物件が買取対象ではない：再販が難しい物件は買取を断られることも。
⚠️ 買取価格が安い理由
買取価格が市場価格より安いのには、明確な理由があります。
- 再販のためのリフォーム費用：買取業者は物件を修繕・リフォームして再販するため、その費用を差し引く
- 保有期間中のコスト：固定資産税、管理費、金利などのコスト
- 再販リスク：買い取った物件が売れ残るリスク
- 利益の確保：買取業者も利益を得る必要がある
つまり、買取価格が安いのは、業者が悪質だからではなく、ビジネスモデル上当然のことなのです。
3. 仲介のメリット・デメリット
続いて、仲介の特徴を見ていきましょう。
🤝 仲介のメリット
✅ メリット
- 高値で売却できる可能性：市場価格に近い価格、または希望価格で売却できることがある。
- 一般消費者が買主：実際に住む人が買うため、物件の良さを理解してもらえる。
- 価格交渉の余地：複数の購入希望者が現れれば、価格を上げることも可能。
- 広く買主を探せる：広告を出すことで、多くの人に物件を知ってもらえる。
❌ デメリット
- 売却に時間がかかる：3ヶ月～1年以上かかることも。売れない場合は何年も売れ残ることも。
- 仲介手数料が必要：売却価格の3%+6万円+消費税（例：3000万円なら約105万円）
- 内覧対応が必要：購入希望者の案内、質問対応など手間がかかる。
- 売却できる保証がない：買主が見つからなければ、いつまでも売れない。
- 契約不適合責任を負う：売却後3ヶ月程度、建物の不具合について責任を負う。
- 残置物の処分が必要：家具や家財は売主が処分しなければならない。
- リフォームが必要な場合も：築古物件は、最低限の修繕をしないと売れないことも。
- 近隣に売却が知られる：広告を出すため、近所の人に売却を知られる。
- 値下げ交渉される：購入希望者から値下げを求められることが多い。
- 契約キャンセルのリスク：買主の都合でキャンセルされることもある。
💡 仲介で高く売るには条件がある
仲介で市場価格に近い金額で売却するには、以下の条件が必要です。
- 立地が良い：駅近、人気エリア、生活利便性が高い
- 建物の状態が良い：築浅、または適切にメンテナンスされている
- 需要がある：その地域で住宅を探している人が多い
- 時間的余裕がある：売却を急いでいない
これらの条件を満たさない場合、仲介でも大幅な値下げが必要になり、結果的に買取と変わらない価格になることもあります。
4. 価格差はどのくらい？
買取と仲介で、実際にどのくらいの価格差があるのでしょうか。具体的な数字で比較してみましょう。
💰 価格比較シミュレーション
市場価格3000万円の空き家を売却する場合
市場価格の60%
仲介手数料：0円
実質手取り：約1,800万円
市場価格の90%
仲介手数料：約105万円
実質手取り：約2,595万円
→ 差額：約795万円
実際の価格差の要因
| 要因 | 影響 | 詳細 |
|---|---|---|
| 物件の状態 | 大きい | 築古・損傷が激しいほど買取価格は下がる |
| 立地条件 | 大きい | 人気エリアなら買取でも高め、過疎地は大幅に安い |
| 需要 | 中程度 | 需要がある物件なら買取でも比較的高値 |
| 売却時期 | 小さい | 繁忙期（2～3月）なら若干高め |
| 業者の方針 | 中程度 | 積極的に買い取る業者なら高値提示も |
⚠️ 仲介でも必ず高く売れるとは限らない
「仲介の方が高く売れる」というのは、あくまで理論上の話です。実際には以下のケースで、仲介でも大幅な値下げが必要になります。
- 買主が見つからない：何ヶ月も売れ残ると、段階的に値下げが必要
- 物件の状態が悪い：築古、損傷が激しい物件は敬遠される
- 立地が悪い：過疎地、駅から遠い、周辺環境が悪いなど
- 需要がない：その地域で住宅を探している人が少ない
- 急いでいる：早く売りたい場合、値下げしてでも売却する
このような場合、仲介で売却しても、結果的に買取価格と変わらない、またはそれ以下になることもあります。
手取り額で比較すると…
売却価格だけでなく、実際の手取り額で比較することが重要です。仲介には仲介手数料がかかるため、実質手取りは売却価格より少なくなります。
📊 手取り額の計算例（市場価格3000万円の物件）
買取の場合：
- 買取価格：1,800万円（市場価格の60%）
- 仲介手数料：0円
- その他費用（抵当権抹消など）：約5万円
- 実質手取り：約1,795万円
仲介の場合：
- 売却価格：2,700万円（市場価格の90%）
- 仲介手数料：約105万円
- 残置物処分費：約30万円
- リフォーム費：約100万円
- その他費用：約5万円
- 実質手取り：約2,460万円
→ 差額：約665万円
一見、仲介の方が900万円高く見えますが、諸費用を差し引くと実質的な差額は665万円になります。
5. 買取に向いている人・物件
買取が特に有利になるのは、どのようなケースでしょうか。
✓ 買取に向いている人
- すぐに現金化したい：相続税の支払い、借金返済、新居購入資金など
- 遠方に住んでいる：何度も現地に行く時間がない
- 高齢で手続きが負担：内覧対応や買主との交渉が難しい
- 売却を近隣に知られたくない：広告を出したくない
- 手間をかけたくない：残置物処分、リフォーム、内覧対応などが面倒
- 確実に売却したい：いつ売れるかわからない不安を避けたい
- 管理コストを削減したい：固定資産税、管理費を払い続けたくない
✓ 買取に向いている物件
- 築古物件：築30年以上、大規模修繕が必要
- 再建築不可物件：接道義務を満たさない、市街化調整区域など
- 訳あり物件：事故物件、境界未確定、権利関係が複雑など
- 残置物が大量にある：ゴミ屋敷状態、家財が残っている
- 大規模修繕が必要：雨漏り、シロアリ被害、基礎の損傷など
- 過疎地の物件：需要が少ない、売却が困難なエリア
- 変形地・狭小地：一般消費者には敬遠される形状
ケース：東京都郊外、築45年の木造一戸建て、残置物多数
状況：相続した実家。遠方に住んでおり、何度も現地に行けない。残置物が大量にあり、処分費用だけで100万円以上かかる見込み。
検討した選択肢：
- 仲介：市場価格2500万円と査定されたが、残置物処分100万円、リフォーム150万円、仲介手数料96万円で、手取りは約2,154万円。売却まで半年～1年かかる見込み。
- 買取：買取価格1,800万円。残置物もそのまま、1ヶ月で決済。手取りは約1,795万円。
選択：買取を選択
理由：手取り額の差は約360万円だが、売却までの固定資産税・管理費（月3万円×12ヶ月=36万円）、遠方からの交通費（10万円×5回=50万円）、時間的・精神的負担を考慮すると、買取の方が有利と判断。
結果：査定から1ヶ月で決済完了。余計な手間やコストをかけずに、スムーズに売却できた。
6. 仲介に向いている人・物件
一方、仲介が有利になるのは、どのようなケースでしょうか。
✓ 仲介に向いている人
- 時間的余裕がある：売却まで1年以上待てる
- 高値で売却したい：多少時間がかかっても、できるだけ高く売りたい
- 内覧対応ができる：購入希望者の案内、質問対応が可能
- 近くに住んでいる：何度も現地に行ける
- 手続きを自分でできる：残置物処分、リフォーム手配などができる
✓ 仲介に向いている物件
- 立地が良い：駅近、人気エリア、生活利便性が高い
- 築浅または状態が良い：築20年以内、適切にメンテナンスされている
- 需要がある：その地域で住宅を探している人が多い
- 標準的な間取り：3LDK、4LDKなど一般的な間取り
- リフォーム不要：そのまま住める状態
- 特殊事情がない：事故物件、境界問題などがない
ケース：神奈川県横浜市、築15年の木造一戸建て、4LDK、駅徒歩12分
状況：転勤のため売却。まだ居住中で、物件の状態は良好。急いでいないので、高く売りたい。
検討した選択肢：
- 買取：買取価格3,000万円
- 仲介：市場価格4,500万円と査定。仲介手数料156万円、その他費用で約10万円、手取りは約4,334万円。売却まで3～6ヶ月。
選択：仲介を選択
理由：手取り額の差は約1,334万円と大きい。築浅で立地も良く、需要が見込めるため、仲介でも比較的早く売却できる可能性が高いと判断。
結果：4ヶ月で売却成約。4,400万円で売却でき、手取りは約4,234万円。買取より約1,234万円多く手元に残った。
7. 売却の流れを比較
買取と仲介では、売却の流れも大きく異なります。
買取の流れ
買取業者に査定を依頼。複数社に依頼するのがおすすめ。
業者が物件を確認。写真や簡易な情報でも査定可能な場合も。
業者から買取価格が提示される。
買取価格、決済日などの条件を交渉し、売買契約を締結。
代金を受け取り、物件を引き渡す。
合計期間：最短1週間～1ヶ月程度
仲介の流れ
複数の不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を締結。
チラシ、ネット広告、店頭掲示などで買主を募集。
購入希望者の案内。何度も内覧対応が必要。
購入希望者から買付申込。価格交渉。
買主と売買契約を締結。手付金を受け取る。
買主の住宅ローン審査。否決されればキャンセルも。
残代金を受け取り、物件を引き渡す。
合計期間：3ヶ月～1年以上（売れない場合はさらに長期化）
💡 仲介の落とし穴：契約キャンセルのリスク
仲介では、売買契約後でも買主の都合でキャンセルされることがあります。特に以下のケースです。
- 住宅ローンの審査が通らなかった：最も多いキャンセル理由
- 買主の事情が変わった：転勤、離婚、病気など
- 建物の不具合が見つかった：インスペクションで問題が発覚
契約から決済まで1～2ヶ月かかるため、この間に状況が変わることも多く、売却が白紙に戻ることもあります。
8. 実際の成功事例
買取と仲介、それぞれで成功した事例を見てみましょう。
事例1：買取で成功（相続した遠方の空き家）
所在地：千葉県南房総市
築年数：築40年、木造2階建て
状態：雨漏りあり、シロアリ被害あり、残置物多数
市場価格：800万円程度
背景：東京在住の会社員Aさん（50代）が、千葉の実家を相続。現地まで片道2時間かかり、何度も通うのは困難。残置物も大量にあり、処分費用だけで50万円以上かかる見込み。
選択：買取
結果：
- 買取価格：480万円（市場価格の60%）
- 残置物：そのまま買取
- 売却期間：査定から3週間で決済
- 手取り：約475万円
Aさんの感想：「仲介なら市場価格800万円で売れるかもしれませんが、残置物処分50万円、リフォーム100万円、仲介手数料33万円、交通費・時間を考えると、買取で短期間に確実に売却できて良かったです。固定資産税も毎年15万円かかっていたので、早く手放せて安心しました。」
事例2：仲介で成功（築浅の好立地物件）
所在地：東京都世田谷区
築年数：築12年、木造2階建て、4LDK
状態：良好、リフォーム不要
市場価格：6,500万円
背景：世田谷区在住のBさん（60代）が、別の物件に住み替えるため売却。時間的余裕があり、できるだけ高く売りたい。
選択：仲介
結果：
- 売却価格：6,300万円（市場価格の97%）
- 仲介手数料：約215万円
- 売却期間：5ヶ月
- 手取り：約6,080万円
買取で査定した場合：
- 買取価格：4,500万円（市場価格の69%）
- 手取り：約4,495万円
差額：約1,585万円
Bさんの感想：「立地が良く、築浅だったので、仲介で高値売却できました。内覧対応は少し大変でしたが、1,500万円以上の差額を考えると、仲介を選んで正解でした。」
事例3：仲介から買取に切り替えて成功
所在地：埼玉県秩父市
築年数：築35年、木造平屋
状態：経年劣化あり、リフォーム必要
市場価格：1,200万円
背景：埼玉県在住のCさん（70代）が、相続した空き家を売却。当初は仲介で売却しようとしたが、1年経っても買主が見つからず。
経緯：
- 最初の売り出し価格：1,200万円
- 3ヶ月後：1,100万円に値下げ
- 6ヶ月後：1,000万円に値下げ
- 9ヶ月後：900万円に値下げ
- 1年経過：買主が見つからず、買取に切り替え
買取価格：720万円
Cさんの感想：「最初から買取にすればよかったです。1年間、固定資産税や管理費で約30万円かかり、何度も値下げして精神的にも疲れました。結局、買取価格とほとんど変わらない金額になってしまいました。過疎地の物件は、最初から買取を選ぶべきだったと反省しています。」
9. 失敗しない業者の選び方
買取でも仲介でも、業者選びが成功の鍵です。
買取業者の選び方
✓ 優良な買取業者の見分け方
- 宅地建物取引業の免許を持っている：国土交通大臣または都道府県知事の免許番号を確認
- 実績が豊富：買取実績、成約件数を確認
- 査定理由を明確に説明してくれる：なぜこの価格なのか、根拠を示してくれる
- 複数社に査定を依頼：最低3社以上に査定を依頼し、比較する
- 口コミ・評判を確認：Googleレビュー、不動産ポータルサイトの評価をチェック
- 契約を急がせない：じっくり検討する時間をくれる
- 契約内容が明確：契約書に曖昧な表現がない
⚠️ こんな買取業者には注意
- 相場より極端に高い査定額を提示：契約後に理由をつけて値下げされることも
- 強引に契約を迫る：「今日中に決めてください」など
- 査定理由を説明しない：「とにかくこの価格です」としか言わない
- 免許番号を明示しない：無免許業者の可能性
- 契約書の内容が曖昧：「別途協議」「状況により変更」など
仲介業者の選び方
✓ 優良な仲介業者の見分け方
- 地域に詳しい：その地域での売却実績が豊富
- 査定根拠が明確：類似物件の成約事例を示してくれる
- 売却戦略を提案してくれる：どうやって売るか、具体的なプランがある
- レスポンスが早い：質問への返答が迅速
- 正直に話してくれる：物件の弱点も隠さず教えてくれる
- 専任媒介を強要しない：媒介契約の種類を選ばせてくれる
⚠️ こんな仲介業者には注意
- 相場より極端に高い査定額：契約を取るための「高値釣り」の可能性
- 専任媒介契約を強要：他社に依頼できなくなる
- 広告活動をしない：「売れない」と言い訳して何もしない
- 値下げばかり勧める：自分が早く仲介手数料を得たいだけ
- 連絡が遅い・来ない：やる気がない
10. よくある質問（Q&A）
Q1：買取と仲介、どちらを選ぶべきか迷っています。
A：以下の質問に答えて、自分に合った方法を見つけましょう。
- 売却を急いでいますか？
→ YES：買取 / NO：仲介も検討 - 物件の状態は良好ですか？
→ YES：仲介も検討 / NO：買取 - 立地は良いですか？（駅近、人気エリア）
→ YES：仲介も検討 / NO：買取 - 内覧対応や手続きを自分でできますか？
→ YES：仲介も検討 / NO：買取 - 残置物やリフォームの手配ができますか？
→ YES：仲介も検討 / NO：買取
判定：買取に3つ以上該当する場合は買取がおすすめ。それ以外は仲介も検討する価値あり。
Q2：買取と仲介、両方試すことはできますか？
A：はい、可能です。「買取保証付き仲介」というサービスがあります。
💡 買取保証付き仲介とは
まず仲介で売却活動を行い、一定期間内に売れなければ、不動産会社が事前に提示した価格で買い取るというサービスです。
メリット：
- 仲介で高値売却のチャンスがある
- 売れなくても最終的に買い取ってもらえる安心感
- 売却時期が読める
デメリット：
- 買取保証価格は通常の買取より安めに設定されることが多い
- 仲介期間中は内覧対応などの手間がかかる
向いている人：「できれば高く売りたいが、期限があるので確実に売却したい」という人におすすめ。
Q3：複数の買取業者に査定を依頼すべきですか？
A：はい、必ず複数社（最低3社）に査定を依頼してください。買取価格は業者によって大きく異なります。
実例：同じ物件でも、業者によって買取価格に数百万円の差が出ることがあります。
- A社：800万円
- B社：1,200万円
- C社：1,500万円
→ 最高値と最安値で700万円の差！
1社だけに依頼すると、相場より安く買い叩かれる可能性があります。必ず複数社に査定を依頼し、比較検討しましょう。
Q4：買取の場合、瑕疵担保責任は免責されますか？
A：はい、買取の場合、原則として瑕疵担保責任（契約不適合責任）は免責されます。
これは買取の大きなメリットの一つです。仲介の場合、売却後3ヶ月程度は建物の不具合について責任を負わなければなりませんが、買取なら売却後に雨漏りやシロアリ被害が見つかっても、原則として責任を負いません。
ただし、契約書に「瑕疵担保責任免責」または「契約不適合責任免責」と明記されているか、必ず確認してください。
Q5：仲介で売れなかったら、どうすればいいですか？
A：以下の選択肢があります。
- 値下げする：段階的に値下げして、買主を見つける
- 別の仲介業者に変更：媒介契約は3ヶ月ごとに更新なので、別の業者に依頼できる
- 買取に切り替える：仲介をあきらめて、買取で確実に売却
- リフォームする：最低限の修繕をして、売れやすくする
- 賃貸に出す：売却をあきらめて、賃貸として活用
多くの場合、売れない原因は「価格が高すぎる」「物件の状態が悪い」「需要がない」のいずれかです。原因を特定して、適切な対策を取りましょう。
まとめ
買取と仲介、どちらを選ぶべきかは、あなたの状況と物件の条件によって変わります。
📌 重要ポイントのまとめ
- 買取：スピード重視、手間なし、確実性が高い。ただし価格は安い。
- 仲介：高値売却が可能。ただし時間がかかり、売れる保証はない。
- 価格差：買取は市場価格の60～80%、仲介は90～100%が目安。
- 手取り額で比較：仲介手数料やその他費用を考慮すると、実質的な差は縮まる。
- 買取に向いている：急いでいる、遠方、築古、残置物あり、訳あり物件。
- 仲介に向いている：時間的余裕、好立地、築浅、状態良好、需要がある。
- 複数社に査定依頼：買取でも仲介でも、必ず複数社に依頼して比較。
- 買取保証付き仲介：両方のメリットを活かせる選択肢もある。
「買取は損」「仲介が得」と単純に考えるのではなく、自分の状況、物件の条件、時間的余裕、手間をかけられるかなどを総合的に判断することが重要です。
迷ったら、まずは両方の査定を取って、具体的な数字で比較してみましょう。プロの意見を聞きながら、最適な選択をしてください。
🏠 空き家の売却でお困りの方へ
買取も仲介も、両方のご提案が可能です。
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❓ よくある質問（FAQ）
空き家を売却する際に必要な書類は何ですか？
空き家を売却する際には、以下の書類が必要です：
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- 建物の図面や測量図
- 身分証明書
査定にはどのくらいの時間がかかりますか？
通常、現地調査を含めて1〜3営業日で査定結果をご報告いたします。お急ぎの場合は、最短即日での査定も可能です。
