不動産投資で失敗しないための3つのポイント
不動産投資初心者が陥りがちな失敗を避け、成功するための重要なポイントを解説
📑 目次
不動産投資初心者が失敗を避けるために知っておきたい大切なこと
不動産投資は、長く安心して取り組める魅力があります。一方で、最初の一歩でつまずく方が少なくありません。 本記事では①立地・②数字・③パートナーの3つの観点から、 はじめての方にもわかりやすく、丁寧にポイントを整理しました。最後に、ご相談先もご案内します。
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<text x='14' y='40' font-weight='700'>立地</text>
<text x='14' y='70' font-size='13' fill='%23475569'>駅距離・生活利便・人口動態</text>
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<text x='14' y='40' font-weight='700'>数字</text>
<text x='14' y='70' font-size='13' fill='%23475569'>実質利回り・CF・LTV・DSCR</text>
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<text x='14' y='40' font-weight='700'>人</text>
<text x='14' y='70' font-size='13' fill='%23475569'>管理・仲介・士業の連携</text>
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第1章：最初にやりがちなつまずきと、無理のない回避策
1. 表面利回りだけで判断してしまう
広告に表示される「表面利回り」は、必要経費や空室の影響を反映していません。検討時は、管理費・修繕費・保険・税金・空室損などを差し引いた実質利回りで比較しましょう。
2. 「価格の安さ」で立地の弱点を見落とす
家賃は需要で決まります。駅からの道のり、買い物のしやすさ、学校や病院の距離、夜間の明るさなど、日常の使い勝手を丁寧に確認しましょう。
3. 相談先（パートナー）が合わない
仲介・管理会社・士業は、安心して進めるための心強い味方です。対応の速さや説明のわかりやすさ、報告の丁寧さを見て、複数社から比較検討すると安心です。
4. 予備資金が少ない
設備故障や退去が重なると、想定以上に費用が必要になることがあります。はじめは無理をせず、ゆとりを持った計画がおすすめです。
第2章：立地を丁寧に見極めるコツ
現地チェックリスト
- 駅から実際に歩く（坂・信号・夜の明るさ）
- 近隣の募集条件と成約の速さ
- スーパー・ドラッグストア・学校・病院の距離
- ハザードマップと地盤、過去の浸水情報
入居者の「選ばれる理由」を先に設計
単身／ファミリー／ペット可など、想定する入居者像を決めたうえで、写真の撮り方や内見導線、設備の工夫（ネット無料・照明・宅配ボックス等）を考えておくと効果的です。
第3章：数字はむずかしくない——基本だけ押さえれば大丈夫
よく使う指標
実質利回り ≒ (年間賃料 − 運営費 − 修繕 − 空室損) ÷ 取得総額DSCR = NOI ÷ 年間の元利返済額（1.2以上を目安に）LTV = 借入金額 ÷ 物件価格（はじめは控えめに）
※NOI＝営業純収益（固定資産税・保険・PM費などを差し引いた収益）
参考：10戸アパートの概算イメージ
| 項目 | 月額 | 年額 | メモ |
|---|---|---|---|
| 総家賃収入（満室） | 60万円 | 720万円 | 家賃6万×10戸 |
| 空室損（10%） | -6万円 | -72万円 | 稼働90% |
| 運営費（管理/共用等） | -9万円 | -108万円 | 家賃の15%目安 |
| 修繕・原状回復積立 | -4万円 | -48万円 | 築年で増減 |
| 固定資産税・保険 | -2万円 | -24万円 | 概算 |
| NOI | 39万円 | 468万円 | ここから返済へ |
| 返済（年2%/30年） | -32万円 | -384万円 | 条件で変動 |
| 税前キャッシュフロー | 7万円 | 84万円 | 余力を確保 |
※上記はあくまで一例です。実際の条件で大きく変わります。
第4章：相談しやすいパートナー選び
仲介（仕入れ）
- 提案の根拠が明確（成約事例・相場資料）
- 連絡が取りやすく、質問に丁寧に答えてくれる
管理（運用）
- 反響〜内見〜申込までの状況を定期的に共有
- 退去〜工事〜募集の段取りがスムーズ
士業（法務・税務）
- 想定されるリスクや対策をわかりやすく説明
- 契約条項や税務面の注意点を具体的に提示
まとめ
不動産投資は、短期間で「当てる」よりも、落ち着いて準備を重ねることで成功に近づきます。 立地を丁寧に確認し、数字をシンプルに把握し、相談しやすいパートナーと一緒に進める—— この3つを意識していただければ、初めての方でも安心して一歩を踏み出せます。
❓ よくある質問（FAQ）
空き家を売却する際に必要な書類は何ですか？
空き家を売却する際には、以下の書類が必要です：
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- 建物の図面や測量図
- 身分証明書
査定にはどのくらいの時間がかかりますか？
通常、現地調査を含めて1〜3営業日で査定結果をご報告いたします。お急ぎの場合は、最短即日での査定も可能です。
